うれしい悲鳴も重なればただの悲鳴〜ボロアパートと区分マンションと太陽光〜

太陽光発電と不動産投資家なんなん?です。

先日から仕掛かっていたボロアパートの融資が公庫から800万円の満額回答ありました。

物件価格450万円に対して10年800万円のスーパーオーバーローンです。つまりオーバー分はリフォーム代です。

そもそも6室あるアパートが450万円ということが異常ですよね。例の屋根崩れ傾き物件です。

ボロアパート投資と区分マンション投資はどちらがより儲かるのか?②

公庫から言われたのは、不動産購入費用ではなく、無担保の設備投資資金、という名目での融資でした。恐らく今年初めて購入したアパートが満室になりCFが潤沢で経営力がちょっと評価されたこと、本業の収入があること、太陽光の若干のマイナスキャッシュフローについてはそもそも違う事業ということで無視してくれたこと、物件に全く資産価値がなかったこと、が要因だと思われます。(出所:融資担当者の融資承認連絡の会話よりなんなん?推察)

事業計画書のなかで、現状の保有物件状況の一覧の数値の中にCO2排出量なんて小賢しい真似をしてみたので太陽光を無視してくれたのかもしれません。太陽光2基の前期のCFはマイナス10万円ですし、私の年間排出量はマイナス66トンですからね。太陽光2基でこの量ですから結構インパクトありません?

そんなわけで、生まれて初めて金融機関から事業性の資金調達に成功しましたので、これから今年2件目の物件購入に向けて進みます。

また、上記の記事の通り、区分マンションも購入する方向で順調に進んでしまっており、こちらもアパートの売買契約の翌日に売買契約になりました。こちらは一旦金利4%弱のカードローンから借りて購入予定です。これで一気に借入残高5000万円突破!

♪バンザーイ借金増えてよかった!このままずっと、ずっと死ぬまで返済♪

そんな矢先に今度は太陽光仲介業者さんから、なんなん?さんの太陽光を現金で買いたいと言っている人がいます、という連絡がありました。いや、本当に売れるとは思ってなくて驚きました。

そしてこれも土地付きで売買契約しなきゃなので、この1ヶ月で3件も不動産売買が発生することとなりました。

不動産投資は今年始めたばかりなのに、一体どんなペースやねん。頭おかしくなりそうです。

そして借金が1900万近く減ってしまうので手が震えております。あー物件買って借金したいw

ただね、この太陽光は購入してからちょうど4年なのです。

太陽光は15年償却で、購入代金のほとんどが設備費用のため、すごい勢いで減価償却が進んでいき、高く売れると思いのほか利益が出てしまい、譲渡益税が短期譲渡で40%と異常な税率なので、ほとんどキャッシュが残りません。。。

すっかり貯金を使い果たしている(というかもともとほぼ投資に回して貯金してない)ので、売却して税引き後の残ったお金はぐっとこらえて預金に回したいと思います。

そんなわけで借金が1140万増える一方で1900万ほど減りますので、トータルで760万円借入残高純減となる予定です。

これから売買契約3件と屋根修理やリフォーム打ち合わせなど山盛りです・・・。

師走ですね。

ではまた!


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