ボロアパート投資と区分マンション投資はどちらがより儲かるのか?

不動産投資&太陽光投資家なんなん?です。

ご無沙汰しております。

我が家の保護猫は先日の通り、また大きな手術をして30万以上飛んで、毎日の薬代が400円を超える、スーパーセレブお猫様に昇格されました。

もちろん、ご飯代、サプリ代は別です。ご飯は腎臓サポート、腎臓サプリ、関節サプリをさらに飲んでいますので、1日あたりの金額はもはや計算したくありません。

1日400円って年間いくらになるかご存知ですか?

1日400円って、毎日タバコを買われている諸兄からしたら大したことないかもしれませんけど、タバコは薬は薬でも、さらに多額の治療費と、その治療時間による人生の大事な時間の喪失を呼び寄せる薬ですね。ちなみに吸っている時間もあるいみ時間を喪失しています。喫煙所でのコミュニケーションも大事ですけどね。

とはいえ、一度ご自身の時給も勘案して計算してみて下さい。

・・・私は禁煙しようかな。

本日の問題は、このどうしようもない高額出費をどうやって賄うか、です。

さて、前置きが長くなりましたが、今年5月のボロアパート購入を皮切りに不動産投資も始めたわけですが、現在2つ目を考えています。

そこで現在迷っているのが、古い区分1Rか、またもボロアパートか、です。

区分のアパートは郊外だと、400万もあれば諸経費込みで買えてしまいます。これだと泣く子も黙る必殺オリックスVIPローンカードで買えてしまいます。めちゃ手軽に買える。ただし築30年以上に限る。

でも、全然手残りがない、というかフルローンだと確実にCFはマイナスですので、ボーナスでの繰上返済必至です。

全額キャッシュで買ったところで、400万で管理費修繕費を引いた手取り利回り9%という破格の条件で購入できたとしても、1ヶ月のCFは3万円、税率33%だと11.9万円が所得税で持っていかれて、住民税が3.3万円だとすると、年間の税引き後CFは21万円ほど、月当たり1.7万円です。

もちろん、建物の減価償却費があるので、これよりは税金が安くなるので手残りは増えますが、誤差ですよね。

これでキャッシュで買ったら回収までに20年、しかも家賃下落無し、入退去無し、給湯器などの修繕無し、修繕積立金増額無し、おまけに固定資産税無し、という完全に頭がぶっとんだお花畑な想定で、です。

もちろん、20年経ったら少なく見積もっても築50年以上です。はい、もう売れませんね。つまり超級花畑的収支想定で綺麗にプラマイ0です。

これってまともな投資でしょうかね。

実際には築50年でも100万円とかで売りに出ているケースはありますので、もしかしたら少しプラスに・・・たぶんならないですね。超級御花畑想定ですから。100万ぐらいで売れてようやく0だと思っています。

次にボロアパート投資はどうでしょう。

現在検討しているが、地方のメインの街から車で20分ほど離れた築40年ぐらいの木造アパート、6室でなんと3桁後半の金額。

破格ですよね。というか超破格ですよね。

明日、ようやく内見に行ってきます。

現状2部屋のみ入っているそうですが、家賃1部屋2.5万円だそうです。1台しかない駐車場が5千円ですので、現状5.5万円の収入です。これでいっても8%ぐらいの利回りなのに、あと4部屋もあります。

これはロマンしかないですよね。

一体どれほどの空室の荒れ方と、建物自体のボロさなのか楽しみです。

もしかしたらこの時期なんで、空室の一つに腐ったマロンの一つでも落ちているかもしれません。(頭おかしくなっているのでつまらん冗談が出てくる勢いですいません。。)

私が5月に購入した初めての投資物件は、初めて内見したときには屋根が崩落していて、しかも当日は大雨だったので、2階のお風呂の換気扇から滝が流れていました。

その光景を見ても、しかも初めての不動産投資なのに購入しちゃうクレイジー投資家なので、今回の物件もあまり驚かないんだろうなと思っています。

これほど安い価格のアパートなのに、もう半年も売れてませんからね。

きっとお金のある人はハナから見に来ませんし、私のような初心者は興味津々で見に来るでしょうが、手を出せないとビビってそそくさと帰るんだろうと思います。

私も不動産はバリバリの素人ですけどね。

さて、利回りが高いのは良いですが、問題なのは融資付けと、どれほど修繕にお金が掛かるのか、と言うことと、そもそもこのアパートは何年もつのか?と言うことです。

築40年ぐらいなのでたぶん10年ぐらいでしょう。できれば15年はもって欲しい想定で購入を検討しますが。(根拠はなにもありませんw先日築60年の木造アパートが売りに出ているのを見ただけです。)

仮に修繕にしっかりお金をかけて、出来上がりの利回りが15%ぐらいとすると、ざっくり回収に12年ぐらい掛かる感じだろうと思いますので、ギリギリ回収して寿命を迎えます。そこで更地にするのにお金が掛かって土地は二束三文。

結局のところ、トータルリターンは悪くて0に近い水準ではないかと想像してしまいます。

すいません、アパートは非常にざっくりな話で恐縮です。

区分もアパートもどちらもプラマイ0の想定という書き方ですが、アパートの方は、家賃下落やローン返済、税金や管理会社への費用等を考慮した結果ですので、他人のお金で買って最悪のシナリオでプラマイ0という感じですので、自分の資金効率は大きくプラスです。

片や、区分ワンルームはほぼ全額自己資金でも良くてトータル0、悪いとマイナスの想定ができます。

ローンがつくならば、やはり私はボロアパートに挑戦しようと思ってしまいます。(とはいえ、ローン期間は10年も出ないはずなので、かなり高利回りの物件でもCFは、減価償却が終わる5年目以降では必ずマイナスになる期間が出てくるので、貯金しておかないと危険です)

どうせ1,000万円ぐらいの借金なら失敗しても死にはしませんからね。

とか言いながら、ここまで深く考えずに不動産屋に押し切られて区分の買い付け鬼指値を訂正して少し上で出してしまいました。万が一にも通ったらそれでも2割引の指値ですから、さすがに買わなければ人として最低なので買わなければならず、かなり後悔しています。

さっき、不動産屋からいきようようと、売り主が折れそうです、と欲しく無い報告が入りました・・・。

もちろん、上記の区分のイメージ物件その物の話です。。。

さて、どうなることやら。。。

もうこうなったら両方買う方向で動いてみようと思います。さすがの公庫さんも呆れるだろうなw

仮に区分をカードローンで買わず、アパート単体の挑戦だったとしても、築古すぎて10年の融資は見込めないし、ましてやリフォームローンまではさらに無理だろうな。

やはり現実的には手元資金10%入れて、頑張って頑張って8年で出してもらって、購入した後にリフォームを一旦カードローンで払ってボーナス返済、という戦略がまだマシかと思っています。

全て、私の希望の妄想ベースです。8年どころか出ねーよ!というご指導が入りそうですが、とりあえずこれで交渉してみて現実の壁にぶち当たって、この世間知らずの頭をぶん殴ってもらおうと思います。

ではまた!

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