太陽光発電所売却見積もりとボロアパート購入に向けた公庫融資に挑戦

太陽光発電&不動産投資家サラリーマンのなんなん?です。

本日は、保有している太陽光の売却の検討から、先日のボロアパートの検討から話と、そこから大幅に話がそれて子供手当と年収1,000万円問題の個人的クレームと、実はそのクレームで止まっているだけでは2流である事と裏道の示唆について書いていきますのでお付き合い下さい。

太陽光発電を始めて9月で4年が経ちます。三重県津市と千葉県茂原市に1基ずつ低圧太陽光発電所を保有しておりますが、三重県はやはり遠いので、たまたま広告で見かけた売却見積もりを依頼してみました。

とはいえ、三重県の方は始めて購入したものなので思い入れはあります。ただ、遠いので草刈りも便利屋さんにお願いしてますし、行くことがなくなりました。。。それに売電単価は24円/kW+税なので、わりかし良いと思うので、一体いくらで売れるのか、資産価値確認のためにも問い合わせを行ってみました。

もしそれなりの値段で売れれば、負債は軽くなり、手残りが次の不動産投資への軍資金になりますので、少し期待しています。頭金ができればより大きな物件買えますから、負債1億円の目標が近づいてきます。

さて、肝心のボロアパートの方ですが、先日から不動産屋さんとやりとりを続けています。

築古アパートの購入を検討中

現状満室で利回り20%弱。築40年弱のため、高利回りの売却価格(800万円ちょっと)に設定しているそうです。入居者は4室中3室は10年超や脅威の20年超、残り1室は2年程度という事で、かなり長期の入居者ばかりですので、トラブルを起こすという意味では問題のない人なんだろうと思いますが、年齢が最年長で70代という事で、孤独死リスクが高まってきますし、保証人はもういないでしょうね。。。

ですので、もし購入できれば保証会社の加入交渉から始めなければなりませんので、最近活躍してくださっている管理会社にお願いしたいと思います。

まあここで最大の問題は「融資」です。太陽光発電所2基はいずれもフルローン購入のため、キャッシュフローはほぼ0円で、減価償却や様々な経費計上により毎年100〜120万円程度の赤字となっています。

また、太陽光発電所は17年で減価償却を行って価値が0円になり、土地は残るのですが、はっきりいって価値はほぼ0円です。とはいえ、課税評価から計算した時価で土地と太陽光設備を足せば、残債とほぼ同じですので、債務超過ではないです。

そこに、先日購入したアパートが効いてくるのですが、これは課税評価から計算すると時価1400万円になるのですが、購入金額は800万円ですので、これでようやく完全に債務超過を免れます。

ただし、建物は築32年ですので、結局価値は0円かと思いますし、通常は路線価でしょうから、そうなると土地の時価は700万円弱ですので、100万超の債務超過になります。

こんな状態ですが、購入しようとしているアパートは800万円ちょっとですが、そもそも木造で築39年ですので、50年−築年数という奇跡的にアグレッシブな規定でもない限り、たいていの銀行は耐用年数オーバーで話も聞いてもらえないですよね。

一応不動産屋さんは地銀の紹介が可能か融資担当者に聞いてみてくれると言ってますので、もし話だけでも聞いてもらえるというのであれば、仮にこの物件でダメでも、木造で古いアパートの相談ができる、という事でしょうからしっかりと準備して会いたいと思います。

そもそも、債務超過で創業以来3期連続赤字ですから、一般企業であれば貸金の回収対象となるでしょう。しかし、サラリーマンであるために収入はありますし、この物件を購入すれば、先日購入したアパートと併せ、残念ですが、黒字化が見えてきます。

ここで問題なのが、黒字化すると子供手当に問題が発生してきます。幸いにして息子は3歳を超えてきているので、月額1.5万円から1万円に減っているため、被害は多少は減りますが、とはいえ子供手当が減らされて税金が増えて、一体何のために副業しているのか分からなくなります。

まあ、とりあえずそんな事を言ってても仕方ないので、増税の最中に減税になってる法人税をヒントに個人所得を抑えつつ、税制的に有利な法人設立を視野にいれて今後の戦略を考えていこうと思います。

とりあえず、今回は個人での購入を目指しますので、日本政策金融公庫へ融資の打診を行いました。

今はネットで申し込みできるようになっており、excelで企業概要を作成し、免許証の画像やらなんやらを添付して送信しました。申し込み自体は簡単になりましたね。

今後どうなるか分かりませんが、とりあえず一歩を踏み出しました

ではまた!


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