築古アパートの購入を検討中

おはようございます!

今年の5月末に築古アパートを買ったばかりなのに、良い物件を発見してしまいました。。。お金ないのに。

しかも昨日、手元の余剰資金からリフォーム用に借りたカードローンの一部の30万ぐらいを返済してしまいましたので、さらにお金ないです。。。

簡単に返済できるのがカードローンの良いところですが、銀行受けは恐ろしく悪いんだろうと思います。私はオリックスのVIPローンカードを使っており、金利は3.5%です。

ちなみに、以前オリックス銀行にアパートローンの相談の電話をしたら、カードローンの残高があるなら返済しておいてください、と言われました。同じグループのはずなのにダメなんですね・・・。

5月末に購入したアパートはリフォームに400万ぐらいかかってますが、手元資金は潤沢ではなかったため、上のグラフの通りですが、250万ほど借りました。(本当は事業用資金の借り入れは恐らくダメでしょうが・・・)そして昨日30万円ちょっとを返済したのですが、それ以上に残高が減っている理由は未払金(クレジットカード)の引き落としがあったためです。

アパート購入には仲介手数料に司法書士さんへの報酬に火災保険など色々と初期費用がかかりますので、手元資金はあっという間になくなっていきます。単純計算をしたければ、物件価格の7%で計算すると良いと言われますが、物件価格が安ければ7%では済みません・・・。

今回検討をしようと思ったのは、800万円強の築37年の満室アパート、利回り20%弱です。自分とほぼ同い年で、脅威の利回りです。

満室なのにこの利回りなので絶対に何かがあるはずなので、不動産屋さんに質問を投げましたが、本日はお休みだそうです。明日の回答を待ちたいと思いますが、可能であれば会いに行ってこようと思います。

満室ということはリフォーム代もかかりませんので、一番の懸念は本当に入居者が入っているのか?ということと、大規模修繕が1回も行われておらず、屋根や外壁、階段や廊下などがボロボロではないか、ということです。

そうなれば結局かなりの修繕費が掛かってしまいますので平凡な利回りになるはずです。

でも、もしそこも許容範囲の痛み具合でしたら、残る不安は入居者ですね。長期滞納があるか、精神異常者がいるとか、最悪なのは反社が入っているとか・・・そうなると自分の経験では全く対応できないので諦めます。。。

あとはよくあるのが、アパート住人のマナーが悪く、地域のゴミ収集所を使わせてもらえなくて、別途業者に依頼かけているケースや、インターネットが大家負担、町内会費がかなり高く大家負担などがあります。

こうなると1部屋3万円もいかない賃料のアパートですとかなりの負担になり、利回りが劇的に下がります。

まあ、購入するには融資が付くかどうか、これが大前提になるのですが、冒頭の通り、カードローンと手元現金の少なさが引っかかる気がします・・・。

もし問題になったら、借り換えができないか相談してみます。

手元現金は購入諸費用分程度しかありませんので、これはどうしようもありません。足りなくても10万とか20万でしょうから、最悪妻に土下座して少し借ります・・・。

5月に購入したアパートは金融機関からの借り入れではなく、親からの借り入れのため、担保設定がありません。なので、これは活用できるだろうと考えています。

もちろん、担保設定してしまうと、もし売りたくなったら先に今回検討している物件を売るなり繰上返済して完済しなければ売れなくなってしまいます・・・。

色々と難しい面はありますが、せっかくの機会なので銀行融資にトライしてみます。もし成功すれば、夢の借金5000万円台突入です⭐️

ではまた!

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