またも入居が決まりそうです 〜コロナ禍での客付戦略についての考察は正しかった〜

太陽光&不動産投資家のサラリーマンなんなん?です。

先日、入居付け成功のご報告と、このコロナ禍でも引っ越しする可能性のある方の想像を書かせて頂きましたが、やはり間違っていませんでした。

先日入居を申し込まれた方は既に引っ越しが終わり、無事に入居して頂きましたが、この方は離婚が原因でした。

そしてまた、昨日内見頂いた方も、離婚が原因でした。コロナ離婚による転居ってやはり多いみたいです。そういえば、リコカツってドラマやってましたね。

ちなみにお二人とも熟年離婚です。(熟年って何歳からか知りませんが、お二人とも50代以上の女性です。)

入居付けに苦労するこの時期に、しかも元々賃貸需要が少ない代わりに長期入居が多いエリアなのに、リフォーム完了してわずか1ヶ月も経たない内に、2/4部屋だったアパートが満室になりそうな勢いです。

こちらのアパートは5月末に購入し、それまで10年以上空室だった2部屋を6月終わりから1ヶ月かけてリフォームし、8月初旬の募集開始から20日ほどで満室になる勢いです。

設定している家賃は地域内同スペックの最安値よりは、リフォーム直後という事もあり、1割程度高いのですが、犬または猫1匹OKにしてまして、入居が決まった方は犬、今回の内見の方は猫、ということで、旦那を捨てて大切な犬猫と家を出たい、という事なんでしょうね。

ペット可にしていたおかげで、大切な家族を連れての新たな門出を迎えるサポートができたと思うと、非常に嬉しく思います。

私も猫とうさぎを飼っておりますので、動物を愛する方の入居を歓迎しております。

あとは、まともな飼い主さんである事を祈っております。

これで予定通り入居が決まれば、リフォーム代金込みで1250万円の物件で利回りが約14.5%になるという事です。全て管理会社に丸投げリフォームでこの出来上がりはなかなかではないでしょうか。

たぶん、細かく見積もりを分析して交渉したらもっと安くできたでしょうから、管理会社に丸投げなんて投資家としては0点かもしれませんが、サラリーマンの副業投資としては素晴らしいのではないかと自画自賛してます。

結果として、任せた分、私はほとんど時間を取られず、一方で管理会社の方は自分のアイデアでリフォームした訳ですから、キッチリ客付して、しかも当初予定の家賃より上で決めて下さいましたから安いもんです。

副業はこうあるべきですね。

但し、人を信用できない方、悪人を見抜けない方は絶対真似しちゃダメです。『正直不動産』を読んだら普通はこんな事しません。

一棟目なのに、屋根が潰れてた物件を買っちゃうクレイジーさ、がなせる技ですし、たまたま良い管理会社の担当者さんと出会って信頼を築けた結果かと思います。

賢い方は、リフォームの費用精査なんて何時間もかからないから、時給換算ではめちゃくちゃ効果があるし、やるべきなんじゃないか、というツッコミが出てくるかと思いますが、その分管理会社が頑張って働いた、と言う事を回答とさせて頂きます。

自画自賛がずいぶん長くなりましたが、実は敷地に余裕があったので駐車場の線引きを変えたため、まだ駐車場が空いてますので、月6,000円は上乗せできる可能性が有ります。

このエリアで売りに出ている物件の利回りは10.5%〜12.0%ですので、仮に11%で売れれば借入返済しても…昨晩はヨダレが垂れないか心配で眠れませんでした。

ちなみにこの駐車場が月6,000円で決まったとすると、年間7.2万円になり、利回り11%で割ったら65万円ですので、駐車場を埋めるといよいよ枕がヨダレまみれになって寝られません(笑)

と思ったら、通常は満室想定利回りで表示して売りに出すので、埋めなくても65万円上乗せして売りに出せますね。

結論としては、5年どころか6ヶ月程度での超短期売却になりますので、譲渡益税が40%になっちゃいますから売りませんね。それに一生懸命客付して下さった管理会社にも申し訳がたちません。

とか言ってすぐに空室が出たら自分を殴ってしまいそうです。

こういう時、法人だったらな、っていう話になりますが、しばらくは想定以上のキャッシュフローを楽しみたいと思います。

またこの入居付けの実績で、たった3ヶ月しか無い不動産投資家歴の短さを1mmぐらいはカバーしながら、本業の属性と太陽光投資家としては4年目という経歴で銀行アタックして、なんとか二棟目を買いたいと思います。

ペース上げていかないと2030年の海外移住に間に合いませんからね!

現在検討中の物件は満室ですが、オーナーさん自主管理のため入居者の素性はまだ不明です。

外から見た限りでは、窓は空いてるものの、昼間なのに黒いカーテンをきっちり閉めている部屋があり、なんかキミが悪い感じでした。

エリアの割には利回りも高いのでそそられているわけですが、利回りが高いということはリスクが高い訳で、物件を見た時の私の直感は、買うな、と言っています。。。

とか言いながら、私のアパートの入居者も黒いカーテンかけてますね。でも下の裾の部分は少しガラが見えてるので、たぶん、あれはただの遮光カーテンです、きっと。(対象物件のは下も真っ黒で薄い生地な感じなので確実に真っ黒なカーテンです。。。)

あとは築37年と言う事で、2030年の時にはもしかしたら取り壊し問題が発生している可能性もあり、非常に悩ましいですが、その時には返済も進んでるわけで、安く売却しても手残りがあるでしょうから、売却して移住資金にしても良いかもしれません。売れるまでに時間かかりそうですけどね。。。

また一方で満室の欠点は、賃料収入に伸びしろが無いので、高く売ることは不可能ですから、出口は狭まりますね。

このように目標があると、判断基準が出来るので、目標って一番大事なツールだと感じました。

とか言いながら、やっぱりアパート売って頭金にしてもう少しまともな物件買おうかな…なんて。

ではまた!


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