アパートリフォーム

こんばんわ!

少し間が空いてしまいました。実は週末に先日購入したアパートへリフォーム業者さんに来て頂き、見積もりをお願いしました。

築古アパートのリフォームは難しいですね。あれもこれもそれもどれも直したくなり、結局お金が足りなくなります。住む方の快適さと投資利回りの板挟み。自分は投資家なのか大家なのか。

いや、本当ならばお金をかけた分だけ家賃が上がるのが市場原理ですが、世の中そうはなっていないのが悩みです。

今まで考えたことありませんでしたが、わざわざ壁や床を全部剥がして完璧に断熱材を入れたとて、家賃はあがりませんよね、きっと。

逆に断熱全然効いてなくても二重サッシになっていれば、きっと断熱効いている、って思いますよね?ユニットバス新品なら素敵✨って思いますよね。

つまりそういうことです。内見の時には見た目しか分かりませんから。もちろん、その後の入居の継続性には影響してくるかもしれません。逆に寒さを気にする人はRCメインで物件を探すんでしょうがね。

さて、話はもどりますが、すでに2社からは見積もりを取っていたのですが、1社はありえないぐらい高く、もう1社はそこそこ安かったんですが、管理会社がどうしてもこの業社の話も聞いて欲しい、という事でお会いしました。

その業者さんの話では、安い見積もりの方はガスの配管工事代金が含まれていない、という事でした。

このエリアは、とあるガス会社が工事を独占しているそうで、そこの会社に聞いてみても、その業者からは問い合わせをもらっていない、という事でした。この場合、考えられるのは2つで、①自社で勝手に工事してしまうつもり、②本当に見積もりに入っていない(後から追加請求される)ということです。いずれにしても怖いですね。

私の購入したアパートは、バランス釜&台所は瞬間湯沸かし器という構成だったのですが、ユニットバス入れ替えに伴って給湯器から洗面台と台所にお湯を通す、という提案をしてくれまして、金額も妥当なところだったので、結局管理会社の顔も見ながら決めました。

瞬間湯沸かし器も10年以上前の物なので使えないでしょうし、買い換えにお金をかけるぐらいなら多少金額上がっても入居者さんが快適になった方が良いですよね。そのあとはずっと使えますし。

普通は管理会社経由の業者さんの方が高いのが通常ですが、どうやらただ個人的に仲良くしている一人親方というのは本当のようでした。

まあでも、ここは多少の違いなら管理会社を立てた方が、客付には有利かと思い、その場で即決しました。

問題なのは、当初考えていた予算を100万円以上オーバーする、という事です。10年以上空室だった2室のユニットバス入れ替えと色々な修復をし、さらに外廊下の裏側の鉄部が錆びて朽ちている部分があるのでその修復と、駐車場の陥没埋めなどで、360万円ぐらいかかる事になりそうです。物件価格850万円なので結局1200万円ぐらいの取得価格となり、満室になれば利回りは15%ぐらいになってしまいそうです。

このほかに売買手数料、登記手数料、登録免許税もかかっているので、実際にはもっと利回り低いですね。

あ・・・さらには忘れた頃に不動産取得税も来るんでしたね。。。

リフォームについては初めての経験ですが、見ているとあれもこれも直したくなってしまうのが難しいところですね。本当に難しい。ある意味物件購入よりも難しいかもしれません。(←購入の時にリフォームまできっちり計算しろや!)

とりあえず、これで貯金はなくなるどころかマイナスなので、金策をどうしようかと悩んでいます。。。

今からリフォームローンを相談しにいく時間も気力も出ないし、出るような気もしないので、とりあえずは温存しておいたオリックスローンカードでキャッシングするかな・・・・。どこかサクッと貸してくれるところありますかね。

ではまた!


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